De situatie op de Amsterdamse woningmarkt is weliswaar niet de hoofdoorzaak om uit de hoofdstad te vertrekken en de baan in Amsterdam op te zeggen, maar dit hoort zeker bij de drie belangrijkste oorzaken.

Gemeente Amsterdam (2022b)

Rijksoverheid (2022h)

Welk aanbod

Zorg en onderwijs verschillend

Een leraar die in Amsterdam op een basisschool werkt en in Zaanstad woont zou zo wellicht kunnen proberen om haar of zijn woonsituatie te verbeteren door in Zaanstad te gaan solliciteren en de voorrangsregeling aldaar aan te vragen. Zo zou concurrentie tussen de Amsterdamse en de Zaanse voorrangsregeling kunnen ontstaan. Vraag is of dit een puur hypothetische kwestie is of daadwerkelijk op enige schaal plaats gaat vinden. Er zijn natuurlijk ook andere redenen te bedenken waarom deze leraar de school in Amsterdam verruilt voor een Zaanse school. Als de regeling ook voor studenten geldt, zoals in Rotterdam, kan dit in het nadeel werken van gemeenten zonder een betreffende opleiding. Dit is in de MRA niet aan de orde.

Almere en Den Haag                            alleen middeldure huur

Amstelveen                                              alleen sociale huur

Zaanstad                                                   gelijke hoeveelheid sociale en middeldure huur     

Utrecht en Rotterdam                         grotendeels sociale huur

Amsterdam                                              in beleid gelijke hoeveelheid sociale en middeldure huur, in de praktijk grotendeels                                                                                                    (80%) sociale huur

Ook de aanbodkant kan een oorzaak zijn. In de raadsinformatiebrief van Gemeente Amsterdam wordt genoemd (Gemeente Amsterdam 2022a):

“De behoefte aan middeldure huurwoningen valt soms tegen, dit heeft te maken met de kwaliteit (kleine studio’s met hoge kale huurprijs) en de beperkte vraag naar middeldure huurwoningen onder spoedzoekers”.

Veel interessante vragen blijven nog onbeantwoord. Blijven deelnemers aan de voorrangsregeling die een woning hebben gekregen ook in de sector werkzaam? Hebben starters in een van deze beroepsgroepen inderdaad behoefte aan een sociale huurwoning? En zijn het deelnemers die wat ouder zijn of een werkende partner hebben die in aanmerking komen voor middeldure huur? De evaluatie van de Gemeente Amsterdam naar de eigen voorrangsregeling zal een deel van deze vragen kunnen beantwoorden. Nader onderzoek naar het belang van woonruimte (en dus onder meer de voorrangsregeling), naast de andere overwegingen om al of niet in het sleutelberoep in de stad te blijven werken is echter ook van belang.

Wat kunnen we concluderen over de betekenis van een voorrangsregeling voor sleutelberoepen? Het aantal woningen dat in Amsterdam via een voorrangsregeling bij mensen uit de sleutelberoepen terechtkomt is relatief gering; zo’n 200 woningen op rond de 7000 woningen die de corporaties toewijzen. Gezien het nijpende personeelstekort is elke medewerker in een sleutelberoep, die op deze manier behouden kan blijven voor het onderwijs, de zorg of de politie in een gemeente, van belang. Ook benadrukt een voorrangsregeling het belang dat een gemeentebestuur hecht aan deze beroepsgroepen. Deze erkenning en waardering kan er wellicht toe leiden dat meer mensen het beroep (blijven) uitoefenen.

Met name jonge, startende medewerkers (tot 30-35 jaar) zullen inwonend zijn of te krap of tijdelijk wonen. Een mogelijke consequentie kan dan zijn dat meer jonge mensen zich voor de regeling aanmelden en er daarmee een grotere vraag naar sociale huurwoningen is. Op het moment dat men zich richt op het behoud van startende medewerkers in sleutelberoepen, richt men zich niet op het behoud van mensen die al langer werkzaam zijn in deze sectoren. Of de uitstroom van deze groep groter is dan die onder starters is niet bekend. In het vervolg van dit onderzoeksprogramma willen we dit, voor zover mogelijk, verder uitzoeken door de uitstroom tussen werknemers per sector en inkomensklasse te bestuderen.

Een voorrangsregeling is een antwoord op personeelstekorten in het onderwijs en soms ook in de zorg en bij de politie. Zij richt zich meestal op medewerkers uit deze sectoren die een woonprobleem hebben (Amsterdam, Lelystad, Amstelveen). In de gemeente Amsterdam is het woonprobleem als volgt gedefinieerd: men moet inwonend zijn, te krap wonen, tijdelijk wonen of meer dan twintig kilometer van het werk wonen (zie ook bijlage 3).

Omdat tot op heden het in Amsterdam vooral kandidaten uit de zorg zijn die zich aanmelden en toegewezen worden en de lonen in de zorg aanzienlijk lager zijn dan in het onderwijs, kan dit een deel van de verklaring zijn voor de relatief grote behoefte aan sociale huurwoningen binnen de voorrangsregeling. Maar ook startende onderwijzers, die parttime werken en geen meerpersoonshuishouden vormen, zullen met het startinkomen van €3300 per maand bij fulltime werken nog in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.

Het verschil wordt mogelijk gebaseerd op een verschillende beoordeling van de inkomenspositie van sleutelberoepen. Zowel in de rapporten van Regioplan, die ten grondslag liggen aan het Amsterdamse Voorrangsbeleid, als in de studie van Booi (2020) wordt geconcludeerd dat de onderhavige sleutelberoepen een middeninkomen hebben (en soms ook een hoog inkomen) en dus voornamelijk middeldure huurwoningen nodig hebben (Groot et al. 2017; Groot et al. 2018; Bijman & Lubbermans 2020;. Volgens Groot et al. (2018) zou 30% van de beginnende leerkrachten voor een sociale huurwoning in aanmerking komen en 15% van alle leerkrachten; de rest verdient te veel. In de Amsterdamse praktijk van de regeling (zie tabel 4.5a en 4.5b) zien we echter een heel ander beeld: 70-80% van de verhuringen betreft een sociale huurwoning.

We zien dat de voorrangsregeling per gemeente verschillend wordt ingevuld wanneer het gaat over het woningaanbod: alleen sociale huurwoningen, alleen middeldure huurwoningen of een combinatie van beiden.

Zijn de voorrangsregelingen voor beroepsgroepen, met name binnen de MRA, aanvullend of concurrerend met elkaar? De vraag kan worden gesteld of mensen zich niet liever in een andere gemeente inschrijven om daar voor de voorrangsregeling in aanmerking te komen. Het zou onwenselijk zijn wanneer door het bestrijden van het lerarentekort in de ene gemeente het lerarentekort in de andere gemeente zou toenemen.

Als we wat breder uitzoomen op de voorrangsregelingen die zijn besproken, dan zien we een aantal interessante overeenkomsten en verschillen tussen de steden. Deze paragraaf benoemt vanuit deze overeenkomsten en verschillen drie kwesties die spelen bij voorrangsregelingen voor beroepsgroepen. Wat kunnen we over de voorrangsregelingen zeggen?

De Zaanse corporatie Parteon voerde in 2021 de pilot namens de Zaanse corporaties uit. In 2022 sloten de Zaanse corporaties ZVH, WormerWonen en Rochdale zich hierbij aan (Parteon 2022). In 2022 gaat het om maximaal 40 woningen: 18 tijdelijke sociale huurwoningen, 12 reguliere huurwoningen en 10 vrijesectorwoningen, die vaak tot het middeldure segment behoren (Zaanstad 2022). Naast deze voorrangsregeling, heeft Zaanstad ook in de wijken Poelenburg en Peldersveld een voorrangsregeling voor beroepsgroepen.

De gemeente Zaanstad werkt sinds begin 2021 samen met de Zaanse woningcorporaties, de onderwijskoepels in het basisonderwijs, ouderenzorgorganisaties en het Zaans Medisch Centrum om mensen met een cruciaal beroep huisvesting te bieden. Het doel is om door middel van huisvesting een bijdrage te leveren aan het terugdringen van het personeelstekort in het onderwijs en de zorg.

Eind 2021 heeft de gemeente Lelystad met woningcorporatie Centrada afspraken gemaakt over het verlenen van voorrang voor een huurwoning voor leerkrachten in het basis-, middelbaar- en speciaal onderwijs. Het betreft een proef voor twee jaar en gaat om tien woningen (Stentor 2022).

De regeling wordt in 2023 geëvalueerd. De evaluatie moet ook inzicht geven in de vraag of ze ervoor zorgt dat medewerkers langer werkzaam blijven in de zorg- dan wel onderwijssector. De regeling kan eventueel uitgebreid worden naar andere vitale beroepen zoals politie en brandweer (Gemeente Amstelveen 2022).

De gemeente Amstelveen heeft met woningcorporatie Eigen Haard een tweejarige proef (2021-2022) afgesproken over een voorrangsregeling op sociale huurwoningen voor leraren in het primair onderwijs en zorgpersoneel. Ook kandidaten van buiten de gemeente komen in aanmerking. Voorwaarden zijn onder meer een arbeidscontract van minimaal 1 jaar en voor minimaal 24 uur per week. In 2021 werden er 17 woningen op deze manier toegewezen. In 2022 zijn er 20 sociale huurwoningen toegewezen.

In 2019 heeft woningcorporatie GoedeStede 15 vrije sectorhuurwoningen met voorrang aan leraren toegewezen (Omroep Flevoland mei 2020). In het Noodplan Lerarentekort Almere uit 2020 wordt voorgesteld om voortaan leraren die komen werken in Almere voorrang te geven op vrije sector huurwoningen. Almere hoort bij de steden met het grootste lerarentekort. Door politieke meningsverschillen is er geen formele voorrangsregeling voor leraren of beroepsgroepen tot stand gekomen.

Bijna alle gemeenten van de MRA hebben een voorrangsregeling voor de woningmarkt. In de meeste gevallen is deze regeling erop gericht om eigen bewoners die al langer in de gemeente wonen (3 – 6 jaar) voorrang te kunnen verlenen. Daarnaast is er vaak voorrang voor senioren en voor mensen die een grote woning achterlaten. Slechts enkele gemeenten hebben een voorrangsregeling voor beroepsgroepen: in Almere, Amstelveen en Lelystad zijn recent experimenten gestart met toewijzing aan beroepsgroepen, zowel in de vrijehuursector (Almere), als in de sociale huur (Amstelveen). Omdat het om recente initiatieven gaat, zijn er voor zover bekend geen evaluaties van de regelingen beschikbaar.

Begin 2022 heeft de gemeenteraad van Utrecht een motie aangenomen waarin gevraagd wordt om een voorrangsregeling voor leraren op de woningmarkt uit te breiden met personeel uit het onderwijs, de zorg en de politie (Duic 2022). In de gemeente Utrecht krijgen, sinds het najaar van 2022, mensen die werken in de sectoren zorg, onderwijs en politie soms voorrang op sociale huurwoningen in appartementen vanaf de eerste etage. De regeling toont overeenkomsten met de Amsterdamse regeling. Enkele voorwaarden zijn net iets anders: zo is de voorwaarde van een vast contract hier aangevuld met “of een contract voor minimaal 1 jaar” en de voorwaarde van minimaal 28 uur per week is hier 24 uur per week (Woningnet Regio Utrecht 2022).

De uitvoering gaat geheel via de verhuurders, hierover konden wij geen cijfers vinden.

Opvallend is dat de afspraken zich geheel richten op het middeldure huursegment, huurwoningen tussen ongeveer €760 en €1050 (Gemeente Den Haag 2022).

In de Haagse Woonagenda 2020-2030 staat dat Den Haag afspraken gaat maken met verhuurders, ontwikkelaars en beleggers over het aanbieden van huurwoningen voor maatschappelijke beroepen, namelijk leraren, politieagenten en zorgmedewerkers.

In de afgelopen jaren zijn in verschillende nieuwbouwcomplexen van particuliere verhuurders woningen beschikbaar gesteld aan deze groepen. De komende jaren gaat de gemeente hiermee door.

Zaanstad

Lelystad

Amstelveen

Almere

Utrecht

Den Haag

Rotterdam

Aparte afspraak in Zuidoost

Bijzondere initiatieven

In Rotterdam lopen sinds de zomer van 2021 een viertal proefprojecten voor voorrang voor leraren, politieagenten en mensen uit de zorg voor een huurwoning in de stad.

Opvallend vanuit het Amsterdamse perspectief is het volgende:

• Ook studenten van een opleiding van een van deze beroepen hebben soms recht op voorrang. Dit is een kameraanbod van een corporatie.
• In bepaalde nieuwbouwprojecten wordt een deel van de woningen met voorrang toegewezen aan leraren, politieagenten en zorgmedewerkers. Zo konden mensen uit deze beroepen zich bij het project Our Domain (ook bekend in Amsterdam) met voorrang voor een tijdelijke woning inschrijven.
• In een wijk, de Tarwewijk, worden sinds 1-1-2022 particuliere huurwoningen met verschillende huurprijzen beschikbaar gesteld voor mensen die (willen) werken in de zorg, het onderwijs of bij de politie (Gemeente Rotterdam 2022).

Deze paragraaf gaat in op andere steden die een voorrangsregeling hanteren. Het eerst worden de andere drie grote steden van Nederland besproken, die vaak dezelfde problematiek kennen en waar Amsterdam samen de G4 mee vormt. Vervolgens kijken we naar steden binnen de MRA die ook een voorrangsregeling hebben of waar op een andere manier voorrang voor beroepsgroepen bestaat.  Met deze steden werkt Amsterdam immers in MRA verband samen.

Andere corporaties hebben veel belangstelling voor dit experiment. Zij worden namelijk benaderd door meerdere scholen voor eenzelfde soort experiment. De corporaties willen en kunnen hiervoor hun 5% beleidsruimte niet zomaar inzetten, omdat er meer doelgroepen zijn die gehuisvest moeten worden (Achtergrondinterview Ellen Boeser, 16-11-2022).

Het gaat hierbij om een experiment waarbij Rochdale een aantal middeldure huurwoningen in Zuidoost aanbiedt. Er waren in december 2022 negen woningen aangeboden. Dit zijn 3-4 kamerwoningen van 60-70 m2 en daarmee geschikt voor leerkrachten met een partner en/of kinderen. Twee van deze huurders hebben geen contact meer met de school. In januari 2023 gaan Rochdale en Zonova het initiatief evalueren.

Een speciaal initiatief op dit terrein zijn de afspraken tussen corporatie Rochdale en Zonova, het schoolbestuur van negentien basisscholen in Zuidoost. In het kader van het Masterplan Zuidoost nam toenmalig Rochdale-voorzitter Hester van Buren (thans wethouder Financiën Amsterdam) het initiatief om met Zonova een eigen invulling aan de voorrangsregeling voor basisschool onderwijzers in Zuidoost te geven. Dit werd het ‘Doorbraakplan Amsterdam-Zuidoost Voorrang voor Beroepsgroepen in Zuidoost’ (NUL20 2021a; NUL20 2021b).

Verschillende verhuurders hebben de afgelopen jaren initiatieven ondernomen om mensen uit sleutelberoepen voorrang te geven. Zo gaf belegger Syntrus Achmea voor haar nieuwbouwcomplex op Oostenburg van 136 sociale huurwoningen voorrang aan sleutelberoepen, zoals onderwijzers, politie en zorgmedewerkers. Dit complex werd in 2022 opgeleverd (Nationale Onderwijsgids 22 november 2021). Op IJburg kreeg een nieuwbouwcomplex zelfs speciaal de naam Juf Nienke, om aan te geven dat onderwijzers hier de primaire doelgroep zijn. Dit complex van 30 middeldure huurwoningen en 31 vrije sector huurwoningen wordt voorjaar 2023 opgeleverd (Juf Nienke.nl 2022).

De afspraken met de corporaties worden door gemeente en corporaties gemonitord. De afspraken met de particuliere verhuurders zijn niet-bindende afspraken en zijn moeilijk te monitoren.

Totaal

Politie

Zorg

Onderwijs

19

%

77

4

Totaal

Middelduur

202

26 (13%)

179 (87%)

155

39

14

10

8

2

6

141

29

Sociaal

Geaccepteerde woningen 2022 naar doelgroep

Hoe komt het woningaanbod tot stand? Dit gebeurt op een viertal manieren.

1. Met de woningcorporaties zijn samenwerkingsafspraken gemaakt. Gaat, “bij gebleken vraag” om 50 - 100 sociale huurwoningen en 50 - 100 middeldure huurwoningen per jaar (Gemeente Amsterdam 2022c).
2. Met de IVBN (Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland) is afgesproken om 200 nieuwe middeldure huurwoningen aan te bieden en met Vastgoedbelang is afgesproken om 100 sociale en middeldure huurwoningen aan te bieden.                                 “Een aantal institutionele beleggers heeft in 2021 nieuwbouwwoningen aangeboden. Vesteda en Syntrus Achmea zijn hier voorbeelden van” (ibid.).
3. Met niet-aangesloten beleggers/verhuurders:
   “Vanuit de markt is er interesse om woningen aan maatschappelijke beroepsgroepen toe te wijzen. De gemeente zal door gerichte communicatie de voorrangsregeling onder hun aandacht brengen” (ibid.).
4. Door verplicht labelen van woningen binnen nieuwbouwprojecten gedurende de gehele exploitatie:                                   “Hiervoor zijn tot op heden 2 projecten aangewezen, in totaal 71 woningen. Dit kan nog worden uitgebreid vanwege de afwijkingsmogelijkheid voor 40/40/20 onder de verplichte) voorwaarde om woningen te labelen voor beroepsgroepen. In 2023 het gaat om een totaal van 179 woningen. Voor de ontwikkeling in het  Hamerkwartier zullen 100 woningen gelabeld worden voor beroepsgroepen.” (ibid.).

Reactie van de gemeente (Gemeente Amsterdam 2022c,5):

“Opvallend is dat de corporaties meer sociale huurwoningen aan beroepsgroepen hebben verhuurd (188) dan afgesproken (50-100) maar het aanbod middeldure huur met 22 woningen achterblijft op de afspraken. Corporaties en gemeente gaan hierover in gesprek.”

Totaal

Privaat/particulier

Corporatie Vrije Ruimte

Corporaties

Totaal

Middelduur

217

28

189

42

168

-

22

7*

6

1

42

146

Sociaal

Geaccepteerde woningen 2021

*Dit is enkel het particuliere aanbod dat via de kandidatenlijst van de regeling loopt; in de praktijk zal er buiten de regeling om ook nog worden aangeboden met voorrang aan beroepsgroepen.

Tabel 4.7c: Samenstelling van de geaccepteerde woningen in de voorrangsregeling voor Beroepsgroepen van de Gemeente Amsterdam 2022 (Gemeente Amsterdam 2023, nog niet gepubliceerd).

Tabel 4.7b: Samenstelling van de geaccepteerde woningen in de voorrangsregeling voor Beroepsgroepen van de Gemeente Amsterdam in 2021 (Gemeente Amsterdam 2022c, 5).

Tabel 4.7a: Samenstelling van de geaccepteerde woningen in de voorrangsregeling voor Beroepsgroepen van de Gemeente Amsterdam in 2020 (Gemeente Amsterdam 2021, 3)

Totaal

Private verhuurders

Corporaties

Totaal

Middelduur

140

41

99

15

125

10

31

5

94

Sociaal

Geaccepteerde woningen 2020

Totaal

Politie

Onderwijs

Zorg

2022

2021

202

217

140

-

-

4%

19%

16%

29%

77%

84%

71%

2020

Beroepsgroep

Toedeling voorrangswoningen per beroepsgroep, per jaar

In de toelichting schrijft de gemeente: “Voor 36 van de aanboden adressen in 2020 is geen kandidaat gevonden. (Amsterdam 2021, 3); in 2021 ging het om 66 adressen. (Amsterdam 2022c, 4). Er blijkt meer behoefte aan sociale huurwoningen en meerkamerwoningen. (Amsterdam 2022c, 5)

Tabel 4.6:  Toedeling voorrangswoningen per beroepsgroep, per jaar. Bron: eigen bewerking van de cijfers van Gemeente Amsterdam 2021; Gemeente Amsterdam 2022c; Gemeente Amsterdam 2023 (nog niet gepubliceerd).

Tabel 4.5:  Aanmeldingen, afwijzingen en toekenningen voorrangsregeling voor beroepsgroepen, in 2020, 2021 en 2022. Bron: Gemeente Amsterdam 2021, 2; Gemeente Amsterdam 2022c, 4; Gemeente Amsterdam 2023 (nog niet gepubliceerd).

202

217

140

285

45

100

208

291

310

301

397

309

55

-

-

202

175

244

497

531

2022

2021

Waarvan politie

Waarvan onderwijs

Waarvan zorg

Kandidaten niet meer woningzoekend, buiten criteria

Aanvragen in afwachting van beoordeling en toekenning

Succesvol bemiddeld

Kandidaten op de wachtlijst

Afwijzingen

Aanmeldingen

Jaar

788

754

706

1012

2020

Hoe ziet deze regeling eruit als we naar cijfers kijken (Gemeente Amsterdam 2021; Gemeente Amsterdam 2022a)? Tabel 4.5 laat zien dat er een groot verschil is tussen het aantal aanmeldingen en het aantal toewijzingen. Kandidaten worden primair beoordeeld op volgorde van aanmelding.

De gemeente faciliteert de toegang tot woonruimte en bereikbaarheidsoplossingen via het Servicecentrum Onderwijs en Zorg. Op deze website kunnen woningzoekenden in de aangewezen beroepssectoren nagaan of zij in aanmerking komen voor voorrang op woonruimte. Via hun werkgever kunnen zij zich aanmelden voor deze regeling (ibid.)

Per 1 januari 2022 is de regeling uitgebreid naar politiepersoneel. Bijlage 3 geeft de functiegroepen weer die binnen de beroepen in aanmerking komen voor de regeling. Tevens staan daar de voorwaarden waaronder men kan deelnemen, zoals het hebben van een vast contract en het werken van minimaal 28 uren per week.

Niet alleen de mensen uit de beroepsgroepen zelf moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen. Werkgevers moeten een pakket maatregelen presenteren om het personeelstekort in hun branche terug te dringen, zoals het aanbieden van vaste contracten, betere beloning of een betere kilometervergoeding. Een voorbeeld van zo’n pakket is het Noodplan Lerarentekort (Gemeente Amsterdam 2020) dat de gemeente met de schoolbesturen heeft afgesproken.

Het bureau Regioplan heeft vervolgens onderzoek gedaan naar de relatie tussen het lerarentekort en de positie van leraren op de Amsterdamse woningmarkt (Groot et al. 2018a). Aansluitend heeft zij dit ook voor de zorgsector gedaan (Groot et al. 2018b) en in 2020 voor politiepersoneel (Bijman et al. 2020). In alle drie de rapporten komt naar voren dat de situatie op de Amsterdamse woningmarkt weliswaar niet de hoofdoorzaak is om uit de hoofdstad te vertrekken en de baan in Amsterdam op te zeggen, maar dat dit zeker bij de drie belangrijkste oorzaken hoort.

Vanaf 2018 is een voorrangsregeling voor leerkrachten van kracht - in 2018 en 2019 als experiment en sinds 2020 als officiële regeling. In 2019 werd dit experiment uitgebreid met de zorgsector. Binnen de voorrangsregeling hebben degenen die voor de klas staan of het directe contact met cliënten verzorgen voorrang. Primair gaat het om spoedzoekers, degenen die vanwege een tijdelijk huurcontract hun woning moeten verlaten, inwonend zijn, te krap wonen of ver (> 20 km) moeten reizen (Gemeente Amsterdam 2021). Met ingang van 2020 is het een structurele voorrangsregeling geworden.

Naar aanleiding van het lerarentekort in Amsterdam richtten schoolbesturen en de onderwijsvakbond zich in 2016 tot de gemeente. In 2017 werd een motie aangenomen om van start te gaan met een experiment van een voorrangsregeling op de woningmarkt voor bepaalde beroepsgroepen met personeelstekort, allereerst onderwijzers.

We zullen eerst de voorrangsregeling van gemeente Amsterdam bekijken. De ontwikkeling hiervan door de tijd is tevens weergegeven in de tijdlijn in bijlage 2. In de paragrafen die volgen zullen we ook ingaan op voorrangsregelingen van de andere grote steden en andere gemeenten binnen de MRA. Hiermee geeft deze paragraaf antwoord op deelvraag 7.

Deelvraag 7:   Wat betekenen voorrangsregelingen voor de positie van sleutelberoepen op de woningmarkt in Amsterdam en de MRA?

In deze paragraaf zullen we een aantal voorrangsregelingen voor sleutelberoepen onder de loep nemen. Voorrangsregelingen voor andere groepen, bijvoorbeeld jongeren uit een stadsdeel, laten we buiten beschouwing.

In januari 2023 wordt het toewijzingssysteem van huurwoningen van corporaties in Amsterdam en de voormalige stadsregio Amsterdam veranderd. Het nieuwe systeem werkt met punten. Er zijn vier soorten punten: wachtpunten, zoekpunten, situatiepunten en startpunten. Enkele groepen ‘spoedzoekers’ (dus geen urgenten) krijgen ‘situatiepunten’ (WoningNet Stadsregio Amsterdam 2022).

Concluderend kunnen we het volgende stellen:

• Het aanbod sociale huurwoningen door corporaties neemt de laatste jaren (iets) toe.
• Het aandeel van de sociale huurwoningen dat naar speciale doelgroepen gaat neemt de laatste jaren snel toe. Wanneer ook de woningen die op Woningnet gelabeld zijn voor een aparte doelgroep meegeteld worden gaat in 2021 de meerderheid van de woningen (56%) naar aparte groepen.

Tabel 4.3 en 4.4 laten zien dat van de 7345 toegewezen woningen in 2021 er 886 met urgentie zijn bemiddeld en 3210 met directe bemiddeling. In totaal zijn dit dus alle voorrangsregelingen, wat een totaal geeft van 4096 woningen (55,8%). Wanneer van het totaal 59% gewone toewijzing is (zie tabel 4.4), komt het aandeel dat naar voorrangsgroepen gaat uit op 41%. Het verschil tussen 55,8 en 41% ontstaat doordat een deel van de “gewone” verhuringen is gelabeld voor een aparte doelgroep.

Tabel 4.4:  Vrijgekomen woningen naar urgente groepen in procenten. Bron: Eigen bewerking van AFWC-data uit Jaarbericht 2022.

39

59

64

67

34

2

2

33

3

2

7345

6667

6521

2

7

5

-

6

11

11

8

8

8

9

10

10

10

Totaal niet-regulier

Maatwerk door corporaties

Stadsvernieuwing

Totaal toewijzingen

Gewone toewijzingen

Beroepsgroepen

Statushouders

Wonen met begeleiding (vrouwenopvang, etc.)

Wonen zonder begeleiding (soc. en medisch indicatie)

2021

2020

Reguliere verhuringen (volgens samenwerkingsafspraken tussen woningcorporaties en gemeente)

Niet-reguliere verhuringen

2019

Tabel 4.4 laat zien welk percentage van de vrijgekomen woningen naar de diverse urgente groepen gaan: door verschillende definities komt deze niet geheel overeen met de vorige tabel.

De geadverteerde woningen zonder urgentie zijn te beschouwen als toewijzingen zonder voorrang, al zijn deze vaak wel gelabeld voor een bepaalde doelgroep. Deze aantallen zijn zonder de studentenhuisvesting en vrijesectorwoningen van corporaties. Voorrang toewijzen ligt gevoelig: bij gelijkblijvend of nauwelijks groeiend aanbod zal elke toewijzing met voorrang aan aparte groepen een verlenging van de wachttijd voor de rest van de woningzoekenden zijn.

Tabel 4.3: Verhuringen van sociale huurwoningen van corporaties via Woningnet in Amsterdam en de stadsregio in 2021. Bron: Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (2022); AFWC Jaarbericht 2022

Stadsregio Amsterdam

Totaal

Direct bemiddeling

Geadverteerd met urgentie

Geadverteerd zonder urgentie

11134

7345

4472

3210

1149

886

5513

3249

Amsterdam

Van de vrijgekomen sociale huurwoningen moeten woningcorporaties minimaal 85% toewijzen aan huishoudens tot €44.035  (eenpersoonshuishouden) of €48.625 (meerpersoonshuishouden) (bedragen 2023). Sociale huurwoningen van corporaties mogen, wanneer er prestatieafspraken met lokale partijen gemaakt zijn, voor maximaal 15% boven deze inkomensgrenzen toegewezen worden.

De inkomensgrens voor de gemeentelijke huisvestingsvergunning voor sociale huurwoningen van particuliere verhuurders ligt hoger dan de inkomensgrens voor de sociale huur van corporaties, namelijk in 2023 op € 51.356. 

Landelijk komen bijzondere beroepsgroepen dus als de minst genoemde groep in gemeentelijke huisvestingsverordeningen uit de bus.

Op grond van onderzoek door Companen naar de gemeentelijke huisvestingsverordeningen en de doelgroepen urgentieregeling die hier in 2021 in genoemd zijn; in volgorde van omvang van hoe vaak deze groepen genoemd worden:

• Verleners of ontvangers van mantelzorg;
• Sociaal urgenten (zoals echtscheidingsgevallen met kinderen);
• Stadsvernieuwingsurgenten;
• Medisch urgenten en rolstoelafhankelijken;
• Statushouders;
• Mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang of een Jeugdhulpvoorziening;
• Blijf van mijn Lijf huizen;
• (Dreigend) dak- en thuislozen;
• Beroepsgroepen zoals politieagenten of zorgpersoneel.

Bron: Companen (2022)

In de huisvestingsverordening mogen gemeenten ook urgente doelgroepen benoemen die bij de toewijzing voorrang krijgen. Gemeenten zijn wettelijk verplicht om uitstromers uit Blijf van m’n Lijf huizen en mantelzorgverleners en –ontvangers voorrang te verlenen bij de toewijzing (RIGO 2020). Sinds 2017 zijn statushouders geen verplichte urgentiegroep meer.

De taakstelling vanuit het Rijk om jaarlijks een aantal statushouders te huisvesten is wel verplicht. Daarnaast kunnen gemeenten zelf kiezen wie zij urgent vinden. Dit vormt de wettelijke basis voor een voorrangsregeling voor beroepsgroepen.

Op grond van de Huisvestingswet 2014 mogen gemeenten een huisvestingsverordening vaststellen, waarin ze regels kunnen opnemen voor de verdeling van schaarse huurwoningen. Dit kunnen zowel woningen van corporaties als van particuliere verhuurders zijn. Veel gemeenten, vooral in de Randstad, hebben een huisvestingsverordening ingesteld.

Eerder in dit hoofdstuk hebben we gezien dat in de 19^e eeuw in Amsterdam aparte woningcorporaties werden opgezet door werknemers per beroepsgroep: van trampersoneel tot onderwijzers. Deze paragraaf gaat in op de manier hoe sociale huurwoningen worden toegewezen, met een focus op de positie van sleutelberoepen in dit proces.

Voor een reeks van kwetsbare groepen zijn er aparte regelingen om voor een sociale huurwoning van een corporatie in aanmerking te komen. Zij hebben voorrang bij de toewijzing van een woning. Eerder dit hoofdstuk zagen we dat er verschillende vormen zijn van voorrang op de woningmarkt. Wat zien we hier?

• Vanuit de Huisvestingswet zijn er twee verplichte groepen: mantelzorgers en uitstromers uit bijzondere begeleid wonen projecten. Sinds 2017 zijn statushouders geen verplichte urgentiegroep meer. De taakstelling vanuit het Rijk om jaarlijks een aantal statushouders te huisvesten is wel verplicht.
• Gemeenten mogen, via een eigen Huisvestingsverordening, regels vaststellen voor de toewijzing van sociale huurwoningen (zowel corporatie- als particuliere woningen) aan de lokale bevolking; mensen die in de gemeente wonen of er een maatschappelijke of economische binding mee hebben. Dit kan de lokale jeugd zijn, lokale spoedzoekers maar ook bepaalde beroepsgroepen.

In de sociale huursector van de woningcorporaties bestaat het aanbod in Amsterdam uit zo’n 8.000 woningen per jaar. Daarvan worden de meeste verhuurd via Woningnet (zie tabel 4.3). De gemiddelde wachttijd is lang; in Amsterdam 13 jaar.

Mensen met een laag inkomen, tot €40.000, kunnen een beroep doen op sociale huurwoningen. Jonge werknemers die starten in het onderwijs, zorg of de politie zijn veelal op deze woningen aangewezen. Zij kunnen, wanneer ze jonger dan 28 jaar zijn, ook een beroep doen op jongerenwoningen. In de pilot in 2019 met de voorrangsregeling voor leerkrachten ging het met name om tijdelijke woningen. Omdat de doelgroep daar weinig belangstelling voor leek te hebben, is de conclusie getrokken dat het aanbod voor de voorrangsregeling vooral uit permanente huurwoningen moet bestaan (Groot et al. 2018a).

Jaarlijks staan er ongeveer 10.000 woningen te koop (Gemeente Amsterdam Onderzoek en Statistiek 2022b). Daarvan werd de afgelopen jaren een deel door beleggers opgekocht om als dure huurwoningen te verhuren, iets dat ook wel buy to let (kopen voor de verhuur) wordt genoemd. De maatregelen hiertegen (de zelfbewoningsplicht en de opkoopbescherming die in paragraaf 4.3 worden beschreven) lijken effect te krijgen: eind 2022 wordt gemeld dat particuliere beleggers aanzienlijk minder woningen opkopen (Vastgoed Journaal 11-11-2022).  Met een gemiddelde koopprijs in Amsterdam van €660.000 en slechts 14% (Amsterdam) en 25% (MRA) in de categorie betaalbare koopwoning (zie tabel 4.1) is deze sector van kleine betekenis voor de meeste mensen in sleutelberoepen met een laag of middeninkomen.

Laten we bekijken in welke woonsegmenten nieuwkomers zich in Amsterdam vestigen.

• De particuliere huursector: 15.000-20.000 woningen per jaar. Meer dan de helft van de recente bewoningen vindt in deze sector plaats (WiA 2021), met name in het dure deel waar veel met tijdelijke huurcontracten van twee jaar wordt verhuurd (ibid.).
• De koopsector: 10.000-12.000 woningen per jaar (Gemeente Amsterdam, Onderzoek en Statistiek 2022b).
• De corporatiewoningen: totaal rond de 13.000 per jaar, waarvan 7.345 sociale huurwoningen per jaar via reguliere toewijzing (zie tabel 4.1 en tabel 4.2 in paragraaf 4.1) plus zo’n 6.000 studentenwoningen/ -eenheden, vrijesectorwoningen, tijdelijke verhuur (PWNR 2022, tabel 12).

Zowel door particulieren als door corporaties zijn de afgelopen jaren een aantal complexen met tijdelijke huurwoningen voor doelgroepen ontwikkeld. Voorbeelden van deze doelgroepen zijn (Draaisma 2022):

• Jongeren, studenten en statushouders (corporatie initiatieven als de Stek-projecten, Startblok-projecten e.a.);
• Studenten (Xior, Duwo, De Key, e.a.);
• Hoogopgeleiden (Gray Star, Cohesion, e.a.);
• Short stay formules (Hotel Jansen, Student Hotel, Student Experience, e.a.).

De sociale huurwoningen van particulieren worden door de eigenaren en makelaars toegewezen. Sommige hebben hier een wachtlijst voor, andere bieden hun woningen aan via websites als Pararius en Funda . Het aantal neemt echter snel af, omdat de meeste van deze woningen zodra ze leegkomen geliberaliseerd worden. Dit betekent dat ze voor een huur van meer dan €808 per maand (2023) verhuurd worden.

De sociale huurwoningen van corporaties worden toegewezen op grond van passendheid en wachttijd. Dit loopt in Amsterdam via een regionaal woonruimteverdelingssysteem; Woningnet Stadsregio Amsterdam. Een groot deel van de vrijkomende sociale huurwoningen wordt echter via directe bemiddeling aan urgenten en voorrangsgroepen (waaronder sleutelberoepen) toegewezen – en dus niet via advertenties op Woningnet. We komen hier later dit hoofdstuk nog op terug.

Voor de toewijzing van particuliere huurwoningen mag de gemeente zelf een inkomensgrens vaststellen. De gemeente Amsterdam heeft dit gedaan (Gemeente Amsterdam 2022b):

Woningcorporaties zijn bij toewijzing van sociale huurwoningen verplicht om zich te houden aan de toewijzingsregels uit de Woningwet. Het Rijk noemt de volgende toewijzingsregels voor corporatiewoningen op haar website (Rijksoverheid 2022h):

Zoals hoofdstuk 3 heeft laten zien, behoren jongere medewerkers uit de sleutelberoepen vaak tot de lage inkomens. Deze lage inkomens zijn veelal aangewezen op sociale huurwoningen die grotendeels in eigendom zijn van corporaties.

Alleen gemeenten hebben de bevoegdheid om een huisvestingsverordening vast te stellen; regionale of bovengemeentelijke organen hebben die niet. Binnen de MRA vindt wel veel samenwerking en afstemming plaats. WoningNet, een Nederlands woningzoekportaal voor huur- en koopwoningen, hanteert het gebied van de voormalige stadsregio. Binnen dit gebied gelden grotendeels dezelfde regels. Regelingen voor beroepsgroepen zijn per gemeente verschillend.

Gemeenten mogen een deel van het aanbod toewijzen aan mensen die in de gemeente wonen of er een maatschappelijke of economische binding mee hebben. Dit kan de lokale jeugd zijn, lokale ouderen, lokale spoedzoekers maar ook beroepsgroepen met lokale binding. Op dit moment ligt het maximum op 25%; in 2023, als het huidige wetsvoorstel wordt aangenomen, wordt dat 50% (Rijksoverheid 2022c).