Mocht bovenstaande Rijksbeleid zodanig uitpakken dat het voor de Amsterdamse woningmarkt weinig verschil met de huidige situatie maakt, dan zouden de volgende ideeën voor Amsterdam wellicht wel tot een wezenlijke verbetering kunnen leiden. Met een aparte wet of noodregeling zou men de overspannen woningmarkt van Amsterdam, die wezenlijk verschilt van de rest van Nederland, dan alsnog kunnen reguleren:

• Dat zou bijvoorbeeld kunnen door een “noodknop voor het middensegment” in te stellen. Daarmee zouden gemeenten in de woningmarkt kunnen ingrijpen (Fris 2022). Dit idee werd door het vorige kabinet voor steden als Amsterdam en Utrecht geopperd, maar toen niet doorgezet.
• Dat zou bijvoorbeeld ook kunnen met behulp van de Wet “bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek” (ook wel Rotterdamwet genoemd). Daarmee zouden deze gemeenten de bevoegdheid kunnen krijgen om alle huurwoningen tot bijvoorbeeld €1500 per maand (via het doortrekken van de huurpunten vast te stellen) te reguleren en deze extra woningvoorraad, via toewijzingsregels, ter beschikking te stellen aan middeninkomens - en dan speciaal mensen uit sleutelberoepen.

Een groot deel van het voorgestelde nieuwe rijksbeleid is nog onduidelijk. De richting van meer regulering van de huurmarkt, meer nadruk op betaalbaarheid, huurprijsvaststelling en meer mogelijkheden voor toewijzing, zou de positie van sleutelberoepen op de woningmarkt wellicht kunnen versterken. Het doel van het Rijksbeleid, namelijk vergroting van de betaalbare woningvoorraad (door de minister gedefinieerd als de sociale huur- en middeldure huursector en van koopwoningen tot de NHG-grens), is van belang voor de sleutelberoepen die voor een groot deel op deze markt zijn aangewezen.

Het voorgestelde beleid van het Rijk is vooralsnog voorgenomen beleid, en nog geen vastgesteld beleid. Echter, het beoogde doel is in beginsel ook van belang voor sleutelberoepen met een laag of middeninkomen.

1. Zelfbewoningsplicht, dit geldt sinds 2020 voor veel nieuwbouwwoningen.
2. Opkoopbescherming sinds 1-1-2022. Gemeenten kunnen, ter bescherming van goedkope en middeldure koopwoningen, een verbod instellen op het kopen van woningen voor de verhuur. In Amsterdam gaat het om woningen met een WOZ-waarde tot €512.000. Een gemiddeld appartement kost 3^e kwartaal van 2022 in Amsterdam €611.000, de gemiddelde eengezinswoning €831.000 (Hypotheker 2022).

Door een wijziging van de Huisvestingswet mogen gemeenten binnenkort tot 50% in de gereguleerde huursector aan eigen inwoners toewijzen, inclusief degenen die economisch en maatschappelijk aan de gemeente gebonden zijn. Dat is nu tot 25% (Rijksoverheid 2022c).

Ook wordt voorgesteld om een deel van de koopwoningen onder de toewijzing van gemeenten te brengen. Dit betreft de koopwoningen tot de NHG-grens; per 2023 is deze op €405.000 gesteld. Deze wijzigingen gaan waarschijnlijk per 1 juli 2023 in, afhankelijk van de parlementaire behandeling.

In een Initiatiefvoorstel van de ChristenUnie (CU) en de Partij van de Arbeid (PvdA) van december 2022 wordt voorgesteld om tijdelijke verhuur in de particuliere sector (weer) af te schaffen (Tweede Kamer 2022). Dit kan gevolgen hebben voor de Amsterdamse woningmarkt, omdat daar in de omvangrijke particuliere huursector tijdelijke verhuur een grote vlucht heeft genomen. Tot de helft van deze woningen wordt tijdelijk verhuurd, d.w.z. voor maximaal 2 jaar.

De hogere hypotheekrente (van minder dan 2% begin 2022 naar 4,5% in november 2022) maakt het echter – ondanks deze maatregelen - voor mensen met een middeninkomen moeilijker om de financiering van een koopwoning rond te krijgen.

Ook in de koopsector wil de minister de betaalbaarheid verbeteren door meer betaalbare koopwoningen. De maatregelen tegen buy to let zoals beschreven onder punt 2 zijn hier een voorbeeld van. Daarnaast is de overdrachtsbelasting voor mensen die zelf gaan wonen in het koophuis van 6% naar 2% gebracht. Voor jongeren tot 35 jaar en een koopprijs tot 4 ton (prijs 2022) geldt een vrijstelling van de overdrachtsbelasting (Consumentenbond 2022). Ten slotte wordt de NHG-grens met ingang van 2023 opgetrokken naar €405.000. Met de Nationale Hypotheek Garantie is een gunstigere hypotheeklening te krijgen.

Ten slotte is huurmatiging een vierde manier om betaalbaarheid te stimuleren. Dit gebeurt op drie manieren. Ten eerste werd de jaarlijkse huurverhoging in de sociale huursector in 2022 2,3%. Dit is lager dan de huurverhoging had mogen zijn op grond van de verhoging van 2021. Ten tweede krijgen huurders met lage inkomens (tot 120% sociaal minimum) met ingang van 1 juli 2023 een huurverlaging naar 575 euro/maand (Rijksoverheid 2022g). Ten derde mogen huren in de vrije sector vanaf 2023 niet meer met de inflatie meestijgen, maar stijgen deze mee met de loonontwikkeling (Rijksoverheid 2022f).

Ten derde, nu het huurpuntenstelsel weer verder herzien gaat worden - vanwege het reguleren van de huren zoals beschreven onder punt 2 - gaan er stemmen op om het WOZ- aandeel in de huurpunten weer op te voeren (NRC 2022). Daarmee zou het effect van de regulering mogelijk weer (deels) te niet gedaan worden. Dit heeft gevolgen voor de groepen die op de middeldure huur zijn aangewezen, zoals mensen uit de sleutelberoepen.

Er worden een aantal maatregelen ingevoerd die de betaalbaarheid van woningen moeten verbeteren. Ten eerste is dat de afschaffing van de verhuurdersheffing vanaf 2023.

Ten tweede krijgt de WOZ-waarde minder gewicht in de huurpunten (het zogenaamde woningwaarderingsstelsel). Per 1 mei 2022 is het WOZ-aandeel in de huurpunten gemaximeerd tot 33%. Dit wordt in jargon de WOZ-cap genoemd. Daardoor blijven, met name in Amsterdam, woningen binnen de sociale huursector en komen ook woningen van de vrije sector (weer) in de sociale huursector terecht (Volkshuisvesting Nederland 2022).

Daarnaast wil de minister ook meer zogenoemde flexwoningen: het Rijk heeft met de gemeenten een deal gesloten waarbij gemeenten geld krijgen om de bouw van extra, nieuwe, tijdelijke sociale huurwoningen rendabel te maken. Deze woningen zijn speciaal voor spoedzoekers bedoeld. Wie precies een ‘spoedzoeker’ is, is niet vastgelegd; het gaat onder meer om statushouders, gescheiden mensen en mensen die vanwege hun beroep in de stad moeten wonen (Rijksoverheid 2022e). Deze laatste categorie betreft de sleutelberoepen.

De minister wil meer nieuwbouw: tot 2030 moeten er 900.000 woningen bijkomen. Daarvan moet twee derde ‘betaalbaar’ worden, gedefinieerd als sociale huur, middeldure huur en ‘goedkope’ koopwoningen (Rijksoverheid 2022a).

Zowel Amsterdam als de andere MRA-gemeenten hebben ambitieuze nieuwbouwplannen. Echter, hoeveel er ook gebouwd wordt, dit zal op jaarbasis altijd slechts een klein deel van de gehele woningvoorraad zijn. Voor de positie van sleutelberoepen op de woningmarkt zal nieuwbouw dus van relatief gering belang zijn. Anderzijds komen in grote nieuwbouwcomplexen in één keer een groot aantal woningen beschikbaar; wanneer daarvan een substantieel deel naar sleutelberoepen gaat, zoals bijvoorbeeld recent in Amsterdam met enkele ontwikkelaars is afgesproken, zou dit een grotere impact kunnen hebben.

De aangekondigde Wet Goed Verhuurderschap zou wellicht de wettelijke basis kunnen worden om als gemeente een verhuurvergunning voor alle woningverhuur verplicht in te voeren. Op die manier is controle op de gehele particuliere huurwoningenmarkt mogelijk en kunnen hiervoor toewijzingsregels gaan gelden, waardoor wellicht een groter deel van de huurwoningmarkt voor mensen uit de sleutelberoepen beschikbaar komt. Dit is dan wel afhankelijk van de huurprijsvaststelling (Rijksoverheid 2022d).

In het coalitieakkoord van B&W Amsterdam, mei 2022, wordt geopperd om – als de wetswijziging wordt aangenomen - in Amsterdam deze mogelijkheid om koopwoningen toe te wijzen te benutten (Gemeente Amsterdam 2022a). In Amsterdam gaat het slechts om een klein deel van het koopwoningen bestand, maar in de MRA is dit deel groter. Beide onderdelen van het voorstel zouden mogelijk voor een verbetering van de positie van mensen uit sleutelberoepen kunnen leiden.

Wanneer we de huidige middeldure huursector (huur tussen €763 en €1069; prijzen 2022) als het te reguleren deel nemen, dan komen in Amsterdam rond de 25.000 particuliere huurwoningen en in de MRA rond de 35.000 van deze woningen binnen de nieuwe regulering; resp. rond de 5% en rond de 3% van de totale woningmarkt (eigen berekening op basis van tabel 4.1). Mogelijk zou dit ook positief kunnen uitpakken voor de sleutelberoepen die op deze markt zijn aangewezen. Ongeveer de helft (Amsterdam 46%, MRA 47,6%) van de particuliere huurwoningen blijft echter ongereguleerd, d.w.z. met huren boven de €1000. Deze huurprijzen zijn voor de meeste mensen uit sleutelberoepen waarschijnlijk te duur.

Wat voor effect zou dit kunnen hebben in Amsterdam? In Amsterdam en de MRA is een kleiner deel van de huurwoningenvoorraad nu gereguleerd. In Amsterdam is dit ongeveer 68% en in de MRA ongeveer 70% (eigen berekening op basis van tabel 4.1). Binnen het vrije sector deel is het aandeel dure huurwoningen veel groter, waardoor de meeste particuliere huurwoningen waarschijnlijk boven de €1000 grens zullen vallen. Dat laatste is sterk afhankelijk van het nieuwe huurpuntenstelsel, i.e. de mate waarin zaken als de WOZ-waarde en het energielabel in punten gewaardeerd worden. Afhankelijk van die invulling zal het effect zijn dat de oppervlakte waarbij een woning in de vrije sector valt van de huidige 30 m2 (binnen de Ring) naar een grotere oppervlakte, bijvoorbeeld 40 m2, gaat.

De minister wil een groter deel van de huurmarkt reguleren door de omvang van de vrije sector terug te dringen ten gunste van de middeldure huur. Het voorstel in mei 2022 was om de gereguleerde huursector, m.b.v. de huurpunten, tot €1250 per maand te vergroten. Eind 2022 kwam de minister met het definitieve voorstel, waarin de grens m.i.v. 2024 op €1000 per maand is bijgesteld. De grens gaat van 142 naar 187 huurpunten. De minister verklaarde hierbij dat hij, in plaats van de huidige 80% van de huurwoningenvoorraad, ervoor gaat zorgen dat 90% gereguleerd gaat worden (Rijksoverheid 2022b).

Met buy to let wordt verwezen naar het door beleggers opkopen van koopwoningen voor de dure verhuur. De minister heeft twee maatregelen aangekondigd om dit te beteugelen.

Wat zijn nationale beleidsmaatregelen die mogelijk relevant kunnen zijn voor de positie van sleutelberoepen in Amsterdam en de MRA?

Deelvraag 6:       Wat is de positie van sleutelberoepen op de Amsterdamse en MRA woningmarkt en hoe zou die door de                                                           nieuwe nationale beleidsmaatregelen verbeterd kunnen worden?

Op basis van de Nationale Woon- en Bouwagenda (ibid.), kunnen we volgende kenmerken noemen van de huidige wooncrisis:

• Grote tekorten aan betaalbare woningen, zowel sociale huurwoningen (voor studenten, jongeren, starters, lage inkomens groepen), middeldure huurwoningen (voor mensen met middeninkomens) als koopwoningen onder de NHG-grens. Mensen in sleutelberoepen vallen hieronder: de eerste jaren in hun baan hebben ze veelal een sociale huurwoning nodig; later vaak een middeldure huurwoning of een betaalbare koopwoning.
• Betaalbaarheid. Sinds 2015 zijn zowel huurprijzen als koopprijzen sterk gestegen, waardoor het aanbod middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen sterk gekrompen is.
• Vastlopen van de woningmarkt: een slechte doorstroming en lange wachttijden.

De minister heeft een groot aantal beleidsmaatregelen ter beteugeling van de wooncrisis aangekondigd. Sommige zijn inmiddels als voorstel bij de Tweede Kamer ingediend, andere zijn nog in voorbereiding. Wij geven ze hier weer, omdat deze wellicht van belang kunnen zijn of worden voor het versterken van de positie van sleutelberoepen op de woningmarkt.

Sinds januari 2022 heeft Nederland weer een Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in de persoon van Hugo de Jonge. Hiermee lijkt op nationaal niveau de noodzaak van maatregelen tegen de wooncrisis erkend te worden. Met een Nationale Woon- en Bouwagenda presenteerde De Jonge in maart 2022 zijn plannen (Rijksoverheid 2022a).

In deze paragraaf bespreken wij de nieuwe en voorgestelde maatregelen van het Rijk om de wooncrisis aan te pakken en wat dat voor de woningmarktpositie van de sleutelberoepen zou kunnen betekenen.  Daarmee beantwoorden wij de volgende deelvraag: