Met deze nieuwe maatregelen en wetten verklaart het kabinet Rutte II de woningmarkt voor “klaar”. In het kabinet Rutte III is er geen minister of staatssecretaris voor Wonen meer. Het departement was al in 2013 opgeheven. Onder het bewind van minister Blok worden beleggers gestimuleerd de woningmarkt te betreden. Sindsdien zien we een sterke stijging van koopprijzen en huurprijzen in Amsterdam (Horstenbach 2022).

Door de Wet Doorstroming Huurmarkt 2016 werden tijdelijke huurcontracten geïntroduceerd, zowel bij woningcorporaties (jongerencontracten, doelgroep contracten; maximaal 5 jaar, met eventueel nog 2 jaar extra) als voor particuliere huurwoningen (maximaal 2 jaar). Tijdelijk wonen wordt in een groot deel van de particuliere huurmarkt (42% volgens OIS 2021) de norm. Bij huurderswisseling mag de huur opgetrokken worden naar de maximum huur op grond van de huurpunten (sociale huursector) of naar de ‘markthuur’ (vrije huursector). Voor particulieren (van individuen tot internationale beleggers) is het daardoor zeer lucratief geworden om vrijesectorwoningen te gaan verhuren, waardoor veel betaalbare koopwoningen zijn verdwenen.

Op deze manier kan het grootste deel van de huurvoorraad van Amsterdam bij leegkomen in de ‘vrije sector’ terechtkomen. De gemeente Amsterdam heeft met de woningcorporaties afgesproken dat zij dit slechts op kleine schaal doen. In de particuliere huursector gebeurt dit sindsdien op grote schaal (zie onder meer tabel 4.2). Het aantal sociale huurwoningen van particuliere verhuurders bedroeg in 2019 nog 57.900, in 2021 waren dat er 50.400, oftewel 7.500 sociale huurwoningen minder. Het liberaliseren van huurwoningen, waardoor ze muteren van sociale huur naar vrije markthuur is daarmee een veel sterkere tendens dan het bijbouwen van sociale huurwoningen (WiA, 8).

Bron 4.2:  Stijging huurprijs woning. Bron: NUL20, september 2020

Bron 4.1: Tekening ACOB-blok. Bron: Amsterdam op de kaart (2022)

Met het nieuwe woningwaarderingsstelsel (wws; vaak huurpuntenstelsel genoemd) in 2015 werd de WOZ-waarde van een huurwoning medebepalend voor de huurprijs. Daardoor wordt de maximale huurprijs van een woning mede bepaald door de prijs van koopwoningen in de directe omgeving. In de grote steden kon het WOZ-aandeel oplopen tot 40% van het aantal punten, waardoor vanaf medio 2021 binnen de ring A10 van Amsterdam bijna elke woning boven de 30 m2 in de vrije huursector valt. Bron 4.2 laat zien hoe de huurprijs van een woning van 44 m2 in de Amsterdamse Staatsliedenbuurt zo binnen enkele jaren van 564 naar 1500 euro huur/maand steeg. Als illustratie van hoe de verschuiving van sociale huur naar vrije sector huur in de praktijk vorm krijgt.

Met de Woningwet 2015 werden de vrijheden van corporaties ingeperkt; zij mogen geen koopwoningen meer bouwen, nog wel – naast sociale huurwoningen - vrije sector huurwoningen (Rijksoverheid 2011, 2015). Met de ‘verhuurdersheffing’ uit 2013 voor sociale huurwoningen - ook voor particuliere verhuurders met meer dan 50 sociale huurwoningen - kreeg de sociale huursector een jaarlijkse miljarden belasting opgelegd. Het grootste deel is door de (huurders van) corporaties opgebracht; particulieren ‘liberaliseerden’ hun huurwoningen op grote schaal.

Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen door woningcorporaties verkocht. In prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties (en huurdersorganisaties) worden aantallen per jaar afgesproken: in de meeste jaren tussen 2003 en 2017 ging het om 1000 tot 2000 woningen per jaar; de laatste jaren gaat het om rond de 900 per jaar. Hierbij is de verkoop van vrijesectorwoningen inbegrepen (AFWC 2022, 25; NUL20 2022). In dezelfde prestatieafspraken worden ook afspraken gemaakt over het aantal sociale huurwoningen dat corporaties via liberalisatie onttrekken aan de sociale huurvoorraad en de groei van de voorraad sociale huurwoningen. In 2021 groeide, na vele jaren van afname, het aantal sociale huurwoningen van woningcorporaties weer; per saldo met 619 woningen (Gemeente Amsterdam en Amsterdamse Federatie van Woning Corporaties 2022).

In 2011 werd de doelgroep van de corporaties ingeperkt tot de lage inkomens (in 2022 is dit tot €40.000 bruto per jaar; grofweg tot modaal) (Rijksoverheid 2011). Lagere middeninkomens hebben hierdoor sindsdien geen toegang meer tot de sociale huurwoningen van corporaties. Dit heeft grote gevolgen voor deze middeninkomens, waaronder een deel van de sleutelberoepen. Zij verdienen nu vaak te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een koopwoning of vrije sector huurwoning.

In het beleid werd al vanaf midden jaren ’80 ingezet op het vergroten van de koopsector. Onder meer door het verruimen van de hypotheekrenteaftrek, subsidie voor het bouwen van speciale koopwoningen (premie A, premie B) en het toewijzen van zogenaamde contingenten. Vanaf 1995 werd in het beleid nadrukkelijk ingezet op het verkleinen van de sociale huursector door verkoop, sloop en liberalisatie (Hochstenbach 2022). De particuliere huursector wordt stapsgewijs geliberaliseerd, “vrijgegeven”: geen actieve toewijzing en geen controle, met meer mogelijkheden om deze woningen uit de sociale huursector te halen middels verkoop en huurverhoging. In Amsterdam neemt sinds die tijd de voorraad particuliere sociale huurwoningen snel af.

In 1995 werden, door een wetswijziging van staatssecretaris Heerma, de woningcorporaties verzelfstandigd; hun financiële huishouding veranderde sterk. De sturende en toezichthoudende rol van de gemeenten verdween grotendeels.

In de periode 1980 – 1995 vond grootschalige stadsvernieuwing plaats. Het grootste deel van deze woningen werd corporatiebezit. Vanaf 1985 groeit het aantal inwoners van Amsterdam weer, na 25 jaar afname. De groei kwam grotendeels door de toestroom van jongeren uit de rest van Nederland en buitenlandse migratie. Onder jongeren werd de stad weer populair. Zoals hoofdstuk 2 liet zien, kwam dit vanwege de culturele en sociale voorzieningen, de ‘sfeer’ van de stad, maar ook door de “postindustriële” groei van banen in met name de dienstverlening. Specifieke aandacht voor beroepsgroepen verdween naar de achtergrond.

De woningcorporaties wezen een groot deel van hun vrijkomende woningen toe aan hun leden, waarbij lidmaatschapsduur en woonsituatie doorslaggevend waren. Een aantal woningcorporaties wees aan bepaalde beroepsgroepen toe, vaak vanuit hun statutaire doelstellingen (bijv. Rochdale aan gemeenteambtenaren en ACOB aan onderwijzers). De Gemeentelijke Dienst Herhuisvesting (GDH) verleende aan specifieke groepen een urgentiebewijs, bijvoorbeeld aan mensen met een medische en sociale indicatie of aan mensen die vanwege stadsvernieuwing hun huis uit moesten. Met dit urgentiebewijs kreeg men relatief snel een woning toegewezen.

In de naoorlogse jaren had de stedelijke overheid een sterk sturende en bepalende rol. De nieuwbouw van de naoorlogse wijken (Nieuw-West, delen van Noord, de Bijlmer) werd bijna geheel door woningcorporaties gerealiseerd. In de bestaande stad bleef de particuliere huursector dominant. Na 1960 liep de stad langzaam leeg, onder andere door de suburbanisatie naar de regio, wat nu grotendeels onder de MRA valt (zie hiervoor in hoofdstuk 2, de informatie over de stedelijke ontwikkeling in Amsterdam).

Sommige wijken werden voor speciale doelgroepen gebouwd; zo was de Staatsliedenbuurt de Koperen Knoop buurt, naar de knopen op de uniformen van het tram- en ander gemeentepersoneel.

In 1905 werd de ACOB, de Amsterdamse Coöperatieve Onderwijzers Bouwvereniging, opgericht. In 1907 werd zij toegelaten om, binnen de bepalingen van de Woningwet, woningen te bouwen voor onderwijzers. In 2000 fuseerde de ACOB met woningbouwvereniging Ons Belang. Deze ging in 2012 op in Eigen Haard. De ACOB heeft in haar bestaan ruim 1000 woningen gerealiseerd (Amsterdam op de kaart 2022).

Vanaf 1852 zijn in Amsterdam woningbouwverenigingen opgericht, vaak door arbeiders, vakbonden of bepaalde beroepsgroepen. Zo werd in 1898 de Woonmaatschappij voor beambten der Politie en Brandweer opgericht. Met de Woningwet van 1901 kregen deze initiatieven een wettelijke grondslag. ‘Gemeentewerklieden’ richtten in 1903 de Coöperatieve Bouwvereniging Rochdale op (Ottens 1975, 15, 20, 21).